虽然黄已经在此住了两年，但至今“两证”（土地证、房产证）全无，唯一拥有的仅仅是一张当初购买该村农民宅基地时，与农民和村委会签定的一纸协议。这张已经有些泛黄的协议被常年锁在保险箱里，但对于黄而言，它仅仅是救命稻草。因为城镇居民到农村买宅基地建房，是建设部明令禁止的，相关部门也不给予办理任何证照。“如果真要较真或是扯皮，我也不知道协议是否有效，到时候盖房装修花掉的100多万很可能就打了水漂了。”黄说。

　　但10月22日，中央电视台播出的一则新闻让黄先生似乎看到了曙光。

　　当天下午，中央财经领导小组办公室副主任、中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文介绍中央关于推进农村改革政策，并在回答记者有关小产权房的提问时表示，绝对不允许再建小产权房，但是对已购买者的合法利益，政府将给予保护，“很多消费者购买的时候不可能对国家的法律有这么多的了解，觉得便宜就买了，对这些人的合法利益，政府要给予保护”。

　　正是这番讲话，激发起人们关注小产权房的热情。

　　“转正”预期催热小产权房

　　和黄先生有着相同命运的还有文先生，区别在于文先生购买小产权房是用于投资。

　　据文先生介绍，他于4年前以15万元的价格，从黄土坡附近一个城中村村民手上购得一套106平米的村民集资房。“因为价格比商品房便宜一半以上，所以当时就把闲置的钱用来做投资，但是由于不能上市交易，因此这套房子一直粘在手上。”文先生告诉记者。

　　当文先生得知小产权房有望“转正”的消息后，觉得挣钱的机会来了。他马上向昆明市房管局和国土资源局询问，但得到的答复均是还未接到相关文件，小产权房仍然不能上市交易。文先生抱着试试看的想法，把房屋出售的信息报到了中介公司。出乎他意料的是，这套在过去一直因“身份”问题无人问津的小产权房，在短短一个多礼拜里，已有3起人表示感兴趣。中介公司甚至劝他到明年1月1日后再出手，那样卖价会更高。

　　这些信息让文先生再次恢复了信心，随后他找到了房屋所在的生产队，得到的答复是需交5000元给队上，队上会给他开具一张发票写明同意转让给另一人，但房产证和土地证不由村上办理。末了，生产队的李主任说：“之前很少有人买卖队上的集资房，但这段时间已经有好几个人来问了。”本来急于出手的文先生告诉记者：“我现在还想再等等看，照这种趋势我的房子没准还能升值。”

　　低价下隐藏巨大风险

　　在采访中，市房管局和国土资源局都表示未明确统计过昆明小产权房的数量和分布。但小产权房多分布于城中村或城郊村落，以西山区和官渡区居多。

　　记者调查发现，目前的“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，连外村农民都不能够买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。这是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。

　　据悉，2007年建设部已提醒城市居民勿购买在集体土地上建设的房屋，否则合法权益难以得到保护。昆明市房管局和国土资源局也坚决表示，对于此类房屋是不会发放土地证和房屋产权证的，更不允许上市交易。昆明市房产交易中心房产咨询处有关人士更表示，即便有产权也办不了转让手续和银行贷款。此外，目前的法律法规也不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。

　　但这种警告，依旧无法抵挡“小产权房”的低价诱惑，尽管背后隐藏着巨大的风险。据金云通房地产经济有限公司工作人员告诉记者，一般他们都不受理此类房屋的交易，因为无法办理相关证件，买卖双方只有私下签协议，但经常会发生纠纷。“现在还有一套已经卖出一年多的房子在打官司呢，虽然有协议，但卖方以房屋不允许出售为由，称协议无效。”购买了大白庙村村民房屋的陈先生也遇到了类似的扯皮事件。由于那个地段正好在城中村改造拆迁范围内，原房主称要拿走拆迁补偿费。　

　　不会触动商品房价格神经

　　这个被视为“二次土改”的政策，受到房地产商的极大关注，目前多个试点城市的土地流转政策都在制定和完善当中。但昆明房地产业界普遍认为，小产权房短期内不会对商品房市场造成冲击。

　　云南财经大学土地与政策研究中心副主任周大研表示，眼下由于“新土改”的具体细则尚未出台，“小产权房”是否还是集体产权，能否面向城镇居民销售都没有明细。房地产的权属最重要，权属不能转移，拿不到“二证”，“小产权房”自然没有安全保障，市场价值也就起不来。

　　此前，十七届三中全会决定中关于农村集体土地可以参与“非公益项目”经营的提法，曾引发社会上关于农村集体土地可以搞房地产开发的猜测。对此，10月 30日，国土资源部部长徐绍史明确表示，农村集体土地决不能搞房地产开发，不能搞高尔夫球场建设，不能搞不符合土地供应政策和产业政策的项目。一位业内人士分析，这将意味着不可能有大量“小产权房”上市流通，将不会对商品房造成威胁。首席记者孙娅 实习记者王磊

　　政策解读

　　短期内难为小产权房确权

　　其实，在今年年初就有了要从根本上解决“小产权房”问题的呼声。但由于历史遗留问题复杂，有关部门很难为小产权房确权。

　　10月12日，中共十七届三中全会审议通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》（下简称“决定”），十七届三中全会决定指出，要逐步建立城乡统一的建设用地市场，集体经营性建设用地必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。陈锡文答记者问中针对小产权房问题的解决原则，正是基于此精神。

　　但对于农村土地流转、“小产权房”等问题，“决定”并没有作出具体规定。

　　10月28日，国土资源部部长徐绍史透露，该部正在抓紧研究、草拟集体土地流转管理办法，以稳步推进农地流转工作。但按照目前《土地管理法》规定，宅基地等集体建设用地归集体所有，集体建设用地流转也只能在本集体范围内进行转让、流转。当前的问题正是要确定这些集体土地权益的归属权问题，如果确定了是农民，则资金或城市的买地人是否就可以直接与农民谈判？如果不可以，那么农民与集体、政府之间的关系又当如何确立？如何在流转中保障农民利益？实际上，集体土地流转管理办法制定的第一条就已经碰上了这个问题。集体土地流转管理办法中还将涉及到集体土地价值评估等系列问题规定。而集体土地的评估正是当前集体土地流转中最头疼的问题之一。  

　　新闻助读

　　什么是小产权房？

　　目前通常所谓的“小产权房”，也称 “乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”，它并不构成真正法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

　　乡产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是乡产权房就是非法建筑，其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才让人误认为是非法建筑。

　　根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。